फ्लॅटचा करार करण्याआधी ही कागदपत्रे तपासा; अनधिकृत बांधकामाबाबत नवीन नियम जाणून घ्या

महाराष्ट्रातील अनधिकृत बांधकाम दस्त नोंदणी नियम समजून घ्या. फ्लॅटच्या पहिल्या विक्रीसाठी कोणती कागदपत्रे लागतात आणि खरेदीदारांनी काय तपासावे ते वाचा.

महाराष्ट्र शासनाच्या १२ ऑक्टोबर २०२६ च्या परिपत्रकानुसार, बांधकाम प्रकल्पातील सदनिकेच्या पहिल्या विक्रीच्या काही दस्तांसोबत आवश्यक मंजुरीची कागदपत्रे नसतील किंवा दस्तातील सदनिकेचे क्षेत्रफळ मंजूर नकाशापेक्षा जास्त असेल, तर दुय्यम निबंधक त्या दस्ताची नोंदणी करणार नाहीत. कोणती कागदपत्रे लागतील हे प्रकल्पाला MahaRERA नोंदणी आवश्यक आहे की नाही यावर ठरते. त्यामुळे फ्लॅटचा करार करण्यापूर्वी मंजूर नकाशा आणि लागू परवानग्या तपासणे उपयोगाचे आहे.

थोडक्यात: परिपत्रकात बांधकाम प्रकल्पातील सदनिकेच्या पहिल्या विक्रीसाठीचे करार, खरेदीखत, डीड ऑफ अपार्टमेंट आणि हस्तांतरणपत्र यांचा उल्लेख आहे. संबंधित कागदपत्रे जोडलेली नसतील किंवा दस्तातील क्षेत्रफळ मंजूर नकाशातील क्षेत्रफळापेक्षा जास्त असेल, तर नोंदणी होणार नाही, असे त्यात नमूद आहे.

अनधिकृत बांधकाम दस्त नोंदणी नियम नेमका काय सांगतो?

महसूल विभागाच्या परिपत्रकात राज्यातील दुय्यम निबंधकांना विशिष्ट प्रकारच्या दस्तांसाठी कागदपत्रे तपासण्याच्या सूचना दिल्या आहेत. या सूचना बांधकाम प्रकल्पातील सदनिकेच्या पहिल्या विक्रीशी संबंधित दस्तांना लागू आहेत. यात विक्रीचा करार, खरेदीखत, डीड ऑफ अपार्टमेंट आणि हस्तांतरणपत्र यांचा समावेश आहे.

हा नियम समजताना एक गोष्ट लक्षात घ्या: परिपत्रकात नमूद केलेल्या दस्तांबद्दल आणि सदनिकेच्या पहिल्या विक्रीबद्दल सूचना दिल्या आहेत. त्यामुळे सर्व प्रकारच्या जमिनींच्या किंवा घरांच्या व्यवहारांवर सरसकट बंदी आली, असा अर्थ काढू नये. तुमचा व्यवहार या नियमात येतो का, हे दस्ताचा प्रकार आणि प्रकल्पाची परिस्थिती पाहून दुय्यम निबंधक कार्यालयाकडून तपासा.

कोणती कागदपत्रे लागतील?

कागदपत्रे प्रकल्पाची MahaRERA स्थिती आणि लागू असलेल्या परवानगीवर अवलंबून आहेत.

परिपत्रकात दिलेली ही यादी दस्त नोंदणीसाठी जोडावयाच्या कागदपत्रांची आहे. प्रत्यक्ष प्रकरणात आणखी कागदपत्रे लागू होतात का, हे संबंधित सक्षम प्राधिकरण आणि दुय्यम निबंधक कार्यालयात तपासा.

मंजूर क्षेत्रफळापेक्षा जास्त क्षेत्र दाखवले तर काय?

दस्तामध्ये सदनिकेचे जे क्षेत्रफळ लिहिले आहे, ते मंजूर बांधकाम नकाशातील क्षेत्रफळापेक्षा जास्त असल्यास दस्त नोंदवला जाणार नाही, असे परिपत्रक सांगते. म्हणून करारापूर्वी बिल्डरकडून मंजूर नकाशाची प्रत मागा आणि त्यात तुमच्या सदनिकेचे क्षेत्रफळ कुठे दाखवले आहे ते पाहा.

करारात “कार्पेट एरिया”, “बिल्ट-अप एरिया” किंवा दुसरा क्षेत्रफळाचा प्रकार दिला असल्यास त्याची मंजूर नकाशातील नोंदीशी तुलना कशी करायची, हे संबंधित प्राधिकरण किंवा कायदेतज्ज्ञाकडून स्पष्ट करून घ्या. परिपत्रकात क्षेत्रफळाची व्याख्या स्वतंत्रपणे दिलेली नाही.

फ्लॅट खरेदीपूर्वी काय करावे?

1. प्रकल्पाचे नाव आणि पत्ता तपासा. MahaRERA नोंदणी लागू आहे का आणि प्रकल्प नोंदणीकृत आहे का, हे अधिकृत MahaRERA संकेतस्थळावर शोधा.
2. मंजूर नकाशा मागा. तुमची सदनिका नकाशात आहे का आणि तिचे क्षेत्रफळ काय नमूद आहे ते तपासा.
3. परवानगीचे कागद पाहा. लागू असल्यास बांधकाम परवानगी, प्रारंभ प्रमाणपत्र, भोगवटा प्रमाणपत्र किंवा MahaRERA नोंदणीची कागदपत्रे तपासा.
4. दस्तातील माहिती जुळवा. फ्लॅट क्रमांक, मजला आणि क्षेत्रफळ करारातील माहितीशी जुळते का ते पाहा.
5. नोंदणी कार्यालयात खात्री करा. तुमच्या दस्ताच्या प्रकारासाठी नेमकी कोणती कागदपत्रे द्यावी लागतील, याची यादी दुय्यम निबंधक कार्यालयाकडून घ्या.
6. स्वतंत्र कायदेशीर तपासणी करून घ्या. मोठी रक्कम देण्यापूर्वी मालमत्ता व्यवहारांचा अनुभव असलेल्या वकिलाकडून कागदपत्रे तपासून घ्या.

MahaRERA संकेतस्थळावर प्रकल्प शोधण्याची सुविधा उपलब्ध आहे. मात्र ऑनलाइन नोंदणी दिसणे एवढ्याने मालकीहक्क, बांधकामाची प्रत्येक मंजुरी किंवा व्यवहारातील सर्व अटी योग्य आहेत, असे गृहीत धरू नका.

नियम न पाळल्यास कोणती कारवाई होऊ शकते?

परिपत्रकातील सूचनांचे पालन न करता अनधिकृत बांधकामाशी संबंधित दस्ताची जाणीवपूर्वक नोंदणी झाल्यास संबंधित दुय्यम निबंधकाविरुद्ध विभागीय चौकशी सुरू केली जाईल, असे त्यात नमूद आहे. हे निबंधकांसाठीचे प्रशासकीय निर्देश आहेत. दस्त नोंदणी झाली म्हणजे बांधकाम अधिकृत ठरते किंवा खरेदीदाराचे सर्व कायदेशीर प्रश्न सुटतात, असा त्याचा अर्थ नाही.

खरेदीदारांनी टाळावयाच्या सामान्य चुका

• फक्त बिल्डरच्या सांगण्यावरून मंजूर नकाशा न पाहता करार करणे.
• दस्तातील क्षेत्रफळ मंजूर नकाशाशी जुळते का, हे न तपासणे.
• MahaRERA नोंदणी आवश्यक आहे की नाही हे न विचारता व्यवहार पुढे नेणे.
• नोंदणी झाली म्हणजे घराची सर्व मंजुरी योग्य आहे, असे समजणे.
• अपूर्ण कागदपत्रांवर पैसे देऊन नंतर तपासणी करू, असे ठरवणे.

प्रकाशनापूर्वी पडताळणी आवश्यक

या लेखाचा आधार १२ ऑक्टोबर २०२६ रोजीचा जोडलेला शासन परिपत्रक आहे. प्रकाशित करण्यापूर्वी परिपत्रक क्रमांक, सध्याची अंमलबजावणी आणि क्षेत्रफळ मोजण्याची लागू पद्धत अधिकृत कार्यालयाकडून पुन्हा तपासा. या परिपत्रकात कोणतीही अर्जाची अंतिम तारीख किंवा नागरिकांसाठी अर्ज प्रक्रिया दिलेली नाही.

H. वारंवार विचारले जाणारे प्रश्न

१. अनधिकृत बांधकामाच्या प्रत्येक दस्ताची नोंदणी बंद झाली आहे का?

परिपत्रकात बांधकाम प्रकल्पातील सदनिकांच्या पहिल्या विक्रीशी संबंधित ठराविक दस्तांचा उल्लेख आहे. अन्य व्यवहार या सूचनांमध्ये येतात का, हे दुय्यम निबंधक कार्यालयात तपासा.

२. MahaRERA नोंदणीकृत प्रकल्पासाठी कोणती कागदपत्रे लागतात?

परिपत्रकानुसार MahaRERA नोंदणी आवश्यक असलेल्या प्रकल्पासाठी नोंदणी प्रमाणपत्र किंवा भोगवटा प्रमाणपत्र आणि सदनिकेचे क्षेत्रफळ दाखवणारा मंजूर बांधकाम नकाशा नमूद आहे.

३. करारातील क्षेत्रफळ मंजूर नकाशापेक्षा जास्त असेल तर?

परिपत्रकात अशा दस्ताची नोंदणी न करण्याची सूचना आहे. करार करण्यापूर्वी क्षेत्रफळातील फरक बिल्डर आणि सक्षम प्राधिकरणाकडून लेखी स्पष्ट करून घ्या.

४. फ्लॅट खरेदीपूर्वी सर्वात आधी काय तपासावे?

प्रकल्पाची MahaRERA स्थिती, मंजूर बांधकाम नकाशा, लागू बांधकाम परवानगी आणि करारातील सदनिकेचे क्षेत्रफळ तपासा. कागदपत्रे वकिलाकडूनही तपासून घ्या.

५. दस्ताची नोंदणी झाली म्हणजे बांधकाम कायदेशीर ठरते का?

नाही. नोंदणी आणि बांधकामाची परवानगी किंवा मालकीहक्क यांची तपासणी वेगवेगळी असते. संबंधित मंजुरी आणि मालकीची कागदपत्रे स्वतंत्रपणे तपासणे आवश्यक आहे.

अधिकृत संदर्भ आणि स्रोत

• • MahaRERA प्रकल्प शोध — अधिकृत संकेतस्थळावर प्रकल्प शोधता
  • नोंदणी व मुद्रांक विभागाची परिपत्रके