एक-दोन गुंठे जमीन खरेदी-विक्री करता येणार, नवीन नियम आणि संपूर्ण माहिती : Tukda Bandi Kayda Maharashtra

Tukda Bandi Kayda Maharashtra 2026: महाराष्ट्रातील शेतकरी, जमीन मालक आणि प्लॉट खरेदी करणाऱ्या नागरिकांसाठी तुकडेबंदी कायदा हा अत्यंत महत्त्वाचा विषय आहे.

मात्र महाराष्ट्र शासनाने 2025 मध्ये तुकडेबंदी कायद्यात महत्त्वाची सुधारणा केली आहे. त्यामुळे विशिष्ट क्षेत्रांतील जुन्या जमीन व्यवहारांच्या नियमितीकरणाबाबत मोठा बदल झाला आहे.

तुकडेबंदी कायदा नेमका काय आहे? नवीन सुधारणा कोणाला लागू होते? एक-दोन गुंठे जमीन खरेदी करता येते का? आणि 7/12 उताऱ्यावर नाव कसे लावायचे? याची संपूर्ण माहिती जाणून घेऊया.

तुकडेबंदी कायदा म्हणजे काय?

महाराष्ट्र धारण जमिनीचे तुकडे पाडण्यास प्रतिबंध करण्याबाबत व त्यांचे एकत्रीकरण करण्याबाबत अधिनियम, 1947 यालाच सामान्य भाषेत तुकडेबंदी कायदा म्हणतात.

या कायद्याचा मुख्य उद्देश शेतीच्या जमिनीचे अतिशय छोटे तुकडे होण्यास प्रतिबंध करणे आणि शेतीसाठी उपयुक्त आकाराची जमीन टिकवून ठेवणे हा आहे.

जमिनीचे छोटे-छोटे तुकडे झाल्यास शेती करणे, सिंचन व्यवस्था उभारणे आणि यांत्रिकीकरण करणे कठीण होऊ शकते.

त्यामुळे शासनाने विशिष्ट क्षेत्रांसाठी जमिनीचे प्रमाणभूत क्षेत्र निश्चित करण्याची तरतूद केली आहे.

तुकडेबंदी कायदा – थोडक्यात माहिती

तुकडेबंदी कायद्यात 2025 मध्ये काय बदल झाला?

महाराष्ट्र शासनाने 3 नोव्हेंबर 2025 रोजी तुकडेबंदी कायद्यात सुधारणा करणारा अध्यादेश काढला होता.

त्यानंतर महाराष्ट्र तुकडेबंदी व एकत्रीकरण (सुधारणा) अधिनियम, 2025 मंजूर करण्यात आला. या कायद्याला 31 डिसेंबर 2025 रोजी राज्यपालांची संमती मिळाली आणि तो 3 नोव्हेंबर 2025 पासून लागू असल्याचे मानण्यात आले.

या सुधारणेमध्ये विशेषतः कलम 8B आणि कलम 9 मध्ये बदल करण्यात आले.

1. विशिष्ट क्षेत्रांतील जमिनींसाठी सवलत

कायद्याच्या कलम 8B अंतर्गत विशिष्ट नगरपालिका, महानगरपालिका आणि नियोजन क्षेत्रांतील जमिनींसाठी तुकडेबंदीच्या काही निर्बंधांना अपवाद आहेत.

2025 च्या सुधारणेत कलम 8B मधील पूर्वीची एक अट काढून टाकण्यात आली.

मात्र याचा अर्थ संपूर्ण महाराष्ट्रातील प्रत्येक शेतीजमिनीवरील तुकडेबंदी उठली, असा होत नाही.

2. जुन्या जमीन व्यवहारांच्या नियमितीकरणाची तरतूद

सुधारित कलम 9(4) अंतर्गत विशिष्ट अटी पूर्ण करणाऱ्या जुन्या जमीन हस्तांतरण किंवा विभाजनाच्या व्यवहारांना नियमित मानण्याची तरतूद करण्यात आली आहे.

यासाठी संबंधित व्यवहार पुढील कालावधीत झालेला असणे आवश्यक आहे.

15 नोव्हेंबर 1965 ते 15 ऑक्टोबर 2024

तसेच संबंधित जमीन कायद्यात नमूद केलेल्या क्षेत्रात असावी आणि तिचा वापर किंवा प्रस्तावित वापर खऱ्या अर्थाने बिगरशेती कारणासाठी असावा.

3. विशिष्ट व्यवहारांचे विनाअधिमूल्य नियमितीकरण

2025 च्या सुधारित कायद्यात पात्र व्यवहार विनाअधिमूल्य नियमित मानण्याची तरतूद करण्यात आली आहे.

मात्र या सवलतीचा लाभ मिळण्यासाठी कायद्यातील सर्व अटी पूर्ण होणे आवश्यक आहे.

कोणत्या जमिनींना नवीन नियम लागू होऊ शकतो?

सुधारित कायद्यातील तरतुदीनुसार पुढील प्रकारच्या क्षेत्रांमधील पात्र जमिनींचा समावेश होऊ शकतो.

• महानगरपालिका, नगरपालिका आणि नगरपंचायत हद्दीतील जमीन
• विशेष नियोजन प्राधिकरण किंवा नवीन नगर विकास प्राधिकरणाच्या अधिकारक्षेत्रातील जमीन
• प्रादेशिक आराखडा किंवा विकास आराखड्यात बिगरशेती वापरासाठी दर्शवलेली जमीन
• कायद्यात नमूद केलेल्या इतर विशिष्ट नियोजन क्षेत्रांतील जमीन

महत्त्वाचे: केवळ जमीन गावाजवळ आहे, रस्त्यालगत आहे किंवा भविष्यात प्लॉटिंग होणार आहे म्हणून तिला आपोआप सवलत मिळत नाही.

एक-दोन गुंठे जमीन खरेदी-विक्री करता येते का?

हा सर्वांत महत्त्वाचा प्रश्न आहे.

याचे उत्तर संबंधित जमिनीच्या कायदेशीर स्थितीवर अवलंबून आहे.

उदाहरणार्थ, एखादी जमीन नगरपालिका हद्दीत असेल आणि तिच्यावर कलम 8B मधील अपवाद लागू होत असेल, तर तुकडेबंदीच्या काही निर्बंधांमधून सवलत मिळू शकते.

मात्र ग्रामीण भागातील सामान्य कृषी जमिनीच्या बाबतीत प्रमाणभूत क्षेत्रापेक्षा लहान तुकडा तयार करण्यावरील निर्बंध लागू राहू शकतात.

म्हणूनच आता महाराष्ट्रात कुठेही एक गुंठा जमीन खरेदी करता येते, असे सरसकट म्हणणे चुकीचे आहे.

जमीन खरेदी करण्यापूर्वी तलाठी, तहसील कार्यालय, भूमी अभिलेख कार्यालय आणि आवश्यकतेनुसार कायदेशीर तज्ज्ञांकडून तपासणी करावी.

तुकडेबंदी कायद्यातील प्रमाणभूत क्षेत्र म्हणजे काय?

शासन विशिष्ट स्थानिक क्षेत्र आणि जमिनीच्या प्रकारानुसार किमान क्षेत्र निश्चित करू शकते.

यालाच प्रमाणभूत क्षेत्र म्हणतात.

हे क्षेत्र सर्व जिल्ह्यांत सारखेच असेल असे नाही.

उदाहरणार्थ, महाराष्ट्र भूमी अभिलेख विभागाच्या माहितीनुसार 17 जून 2025 च्या अधिसूचनेने अकोला जिल्ह्यासाठी बागायत जमिनीचे प्रमाणभूत क्षेत्र 10 आर आणि जिरायत जमिनीचे 20 आर असे अधिसूचित करण्यात आले होते.

मात्र हे प्रमाण संपूर्ण महाराष्ट्रासाठी लागू आहे, असे समजू नये.

तुमच्या गावासाठी लागू असलेले प्रमाणभूत क्षेत्र संबंधित महसूल कार्यालयातून तपासावे.

तुकडेबंदी कायद्यामुळे 7/12 उताऱ्यावर नाव लागत नाही का?

काही जमीन व्यवहारांमध्ये तुकडेबंदी कायद्याचे उल्लंघन झाल्याचा प्रश्न निर्माण होऊ शकतो.

अशा परिस्थितीत फेरफार नोंद, 7/12 उताऱ्यावर नाव नोंदवणे किंवा जमिनीच्या हक्काची पडताळणी यामध्ये अडचणी येऊ शकतात.

मात्र प्रत्येक प्रकरणात परिस्थिती वेगळी असते.

2025 च्या सुधारित कायद्यातील नियमितीकरणाची तरतूद संबंधित व्यवहाराला लागू होत असल्यास त्याचा परिणाम महसूल नोंदींवर होऊ शकतो.

यासाठी व्यवहाराची तारीख, जमिनीचे क्षेत्र, वापर आणि उपलब्ध कागदपत्रांची तपासणी आवश्यक आहे.

जुन्या गुंठेवारी व्यवहारासाठी कोणती कागदपत्रे तपासावीत?

जमिनीचा व्यवहार नियमितीकरणाच्या तरतुदीत येतो का हे पाहताना पुढील कागदपत्रे उपयोगी पडू शकतात.

1. जमिनीचा अद्ययावत 7/12 उतारा
2. 8-अ उतारा
3. जुने खरेदीखत किंवा हस्तांतरण दस्तऐवज
4. फेरफार नोंदी
5. जमिनीचा नकाशा
6. मोजणीची कागदपत्रे
7. जमीन वापर किंवा झोनिंगविषयक माहिती
8. लागू असल्यास NA परवानगी किंवा संबंधित आदेश
9. संबंधित नियोजन प्राधिकरणाची माहिती

अचूक कागदपत्रांची आवश्यकता प्रकरणानुसार बदलू शकते.

जमीन खरेदी करण्यापूर्वी कोणत्या गोष्टी तपासाव्यात?

एक-दोन गुंठे किंवा इतर लहान क्षेत्राची जमीन खरेदी करण्यापूर्वी पुढील बाबी तपासा.

1. जमीन कृषी आहे की बिगरशेती?

जमिनीचा सध्याचा कायदेशीर वापर तपासा.

2. तुकडेबंदीचे निर्बंध लागू आहेत का?

संबंधित सर्व्हे किंवा गट क्रमांकावर कायद्याचे कोणते नियम लागू आहेत ते पाहा.

3. जमीन नियोजन क्षेत्रात येते का?

महानगरपालिका, नगरपालिका, नगरपंचायत किंवा विशेष नियोजन क्षेत्राच्या हद्दीची खात्री करा.

4. खरेदीखत आणि मालकी तपासा

विक्रेत्याकडे जमीन विकण्याचा कायदेशीर अधिकार आहे का, याची खात्री करा.

5. 7/12 आणि फेरफार तपासा

महसूल अभिलेखांमधील मालकी, बोजा आणि संबंधित नोंदी तपासा.

6. बांधकाम परवानगी वेगळी तपासा

तुकडेबंदी कायद्याचा अपवाद लागू झाला तरी बांधकाम परवानगी, झोनिंग, रस्त्याचा प्रवेश आणि इतर कायदेशीर अटी स्वतंत्रपणे लागू होऊ शकतात.

तुकडेबंदी कायदा आणि गुंठेवारी कायदा एकच आहे का?

नाही.

तुकडेबंदी कायदा मुख्यतः जमिनीचे लहान तुकडे होण्यावरील निर्बंध आणि जमिनीचे एकत्रीकरण यांच्याशी संबंधित आहे.

तर गुंठेवारी विकासाचे नियमितीकरण हे स्वतंत्र कायदेशीर तरतुदींशी संबंधित असू शकते.

म्हणूनच तुकडेबंदी कायद्यानुसार एखादा व्यवहार नियमित मानला गेला, तरी संबंधित प्लॉटवरील बांधकाम किंवा विकास आपोआप अधिकृत होतोच असे नाही.

तुकडेबंदी कायदा नवीन नियम 2026 – FAQ

1. महाराष्ट्रात तुकडेबंदी कायदा पूर्णपणे रद्द झाला आहे का?

नाही. 2025 मध्ये कायद्यात महत्त्वाची सुधारणा झाली आहे. मात्र संपूर्ण महाराष्ट्रातील सर्व कृषी जमिनींसाठी तुकडेबंदीचे निर्बंध रद्द झालेले नाहीत.

2. आता एक गुंठा जमीन खरेदी करता येते का?

जमिनीचे स्थान, वापर, लागू अपवाद आणि इतर कायदेशीर अटी यावर उत्तर अवलंबून आहे. सर्व ठिकाणी एक गुंठा जमीन खरेदी करता येते असे नाही.

3. 2025 च्या सुधारणेचा लाभ कोणत्या जुन्या व्यवहारांना मिळू शकतो?

15 नोव्हेंबर 1965 ते 15 ऑक्टोबर 2024 या कालावधीतील विशिष्ट अटी पूर्ण करणाऱ्या व्यवहारांना सुधारित कलम 9(4) लागू होऊ शकते.

4. तुकडेबंदी कायद्यामुळे 7/12 वर नाव लागणार नाही का?

प्रत्येक प्रकरणाची स्थिती वेगळी असते. संबंधित व्यवहार वैध आहे का आणि नियमितीकरणाच्या तरतुदी लागू आहेत का याची तपासणी आवश्यक आहे.

5. तुकडेबंदी कायद्यातील 2025 ची सुधारणा कधी लागू झाली?

सुधारित कायदा 3 नोव्हेंबर 2025 पासून लागू असल्याचे मानण्यात आले आहे.

6. तुकडेबंदी कायद्याची अधिकृत माहिती कुठे मिळेल?

महाराष्ट्र शासनाचा विधि व न्याय विभाग, भूमी अभिलेख विभाग आणि अधिकृत राजपत्रामधून कायद्याची माहिती मिळू शकते.

निष्कर्ष

महाराष्ट्रातील तुकडेबंदी कायद्यात 2025 मध्ये महत्त्वाचे बदल झाले आहेत. विशेषतः विशिष्ट शहरी आणि नियोजन क्षेत्रांतील जुन्या जमीन व्यवहारांसाठी नियमितीकरणाची तरतूद करण्यात आली आहे.

मात्र या सुधारणेमुळे प्रत्येक गावातील प्रत्येक शेतीजमिनीचा लहान तुकडा खरेदी-विक्रीसाठी मुक्त झाला आहे, असे नाही.

जमीन खरेदी करण्यापूर्वी 7/12 उतारा, फेरफार, जमीन वापर, प्रमाणभूत क्षेत्र आणि कायदेशीर अटी तपासणे अत्यंत आवश्यक आहे.

अशाच जमीनविषयक नवीन अपडेट्स, शासन निर्णय, 7/12 उतारा, फेरफार आणि सरकारी योजनांची माहिती मिळवण्यासाठी MarathiCorner.com ला नियमित भेट द्या.